A habitação se transformou na principal preocupação social na Espanha, superando questões que historicamente dominavam o debate público. Essa pressão é evidente nas ruas, especialmente nas grandes áreas urbanas, e também nos dados: um relatório do Centro Ruth Richardson, ligado à Universidade das Hespérides, aponta que o país enfrenta uma contradição difícil de explicar pelos manuais clássicos de mercado.
Desde 2020, os preços das habitações dispararam, mas a construção de novas obras não avançou no mesmo ritmo. Em teoria, um aumento sustentado no preço deveria estimular novas construções, mas na prática, o relatório conclui que a atividade edificadora permanece em níveis “historicamente baixos”. O setor, em média, não tem encontrado rentabilidade suficiente para acelerar a oferta.
O problema é contextualizado de forma clara: a habitação lidera o ranking de preocupações dos cidadãos, segundo o Centro de Pesquisas Sociológicas (CIS). Desde dezembro de 2020, os preços das casas subiram mais de 40%, com alguns locais registrando aumentos de até 50% entre 2020 e 2025, o que está muito acima de uma inflação geral de pouco mais de 20%. Além disso, o preço dos aluguéis subiu mais de 30% no mesmo período.
Uma das teses centrais do relatório é que a escassez de terreno “adequado” para iniciar projetos de forma imediata não é uma limitação física, mas sim normativa. A análise mostra que 95,7% do território nacional é classificado como solo não urbanizável, o que limita drasticamente a capacidade de resposta do mercado. Para a organização desse solo, não basta que exista; ele deve estar classificado e pronto para construção, o que torna a diferença entre solo urbano consolidado e solo urbanizável pendente de desenvolvimento crucial.
Ademais, os prazos administrativos para a construção são longos. Mesmo quando um município decide agir, o impacto pode levar mais de uma década para se concretizar. Entre o planejamento urbano e a execução da obra, o ciclo total pode variar de 10 a 15 anos. O relatório destaca que a edificação pode demorar cerca de 2 anos apenas na solicitação da licença de obra.
A regulamentação e os custos também são apontados como fatores que tornam a construção menos atraente. O aumento nos custos reais da construção é associado a marcos regulatórios, como o Código Técnico da Edificação (CTE), que desde 2006 foi ampliado com normas de eficiência energética. Nos últimos anos, o custo real de construção por metro quadrado tem ultrapassado 1.300 euros.
Embora o preço da habitação esteja em ascensão, o setor não responde rapidamente devido à escassez artificial de solo edificável, à complexidade administrativa e ao aumento dos custos de construção, o que reduz a rentabilidade média para os desenvolvedores. As políticas urbanas e as normas de construção precisam ser ajustadas para evitar que uma crise de habitação se transforme em um problema persistente.
A pergunta que fica é como resolver esse enigma habitacional em um cenário onde o terreno disponível é limitado e as regulamentações dificultam o progresso. O desafio é monumental e exige uma abordagem integrada que considere questões econômicas, sociais e administrativas.
