Nos últimos anos, o mercado imobiliário espanhol tem enfrentado uma trajetória de alta nos preços das habitações, o que já começa a preocupar o Banco de Espanha. Em seu mais recente Informe de Estabilidade Financeira, a instituição sinaliza que alguns de seus modelos internos identificam indícios de uma possível bolha imobiliária incipiente. Embora ainda não tenham sido impostas medidas restritivas, o banco avisa que poderá intervir para limitar o crédito hipotecário, especialmente em relação a empréstimos de maior risco, como os que apresentam uma relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel superior a 80%.
Iñaki Unsain, Personal Shopper Imobiliário reconhecido nacionalmente, argumenta que, ao contrário da crise de 2008, “não estamos diante de uma bolha” pois não há uma espiral especulativa, um acesso facilitado ao crédito ou um descontrole no mercado. O diretor geral da ACV Gestão Imobiliária complementa que, mesmo não sendo um momento de bolha iminente, há uma crise estrutural de oferta que se agrava nas grandes cidades.
Ele ressalta que uma verdadeira bolha imobiliária se caracteriza por aumentos de preços desproporcionais em relação aos rendimentos, relaxamento das condições de crédito e um descompasso entre o preço de aquisição e a rentabilidade do aluguel. Neste momento, esses elementos não estão presentes, especialmente nas cidades como Madrid, Barcelona e Málaga, onde os preços aumentam devido a uma demanda persistente, não por especulação desenfreada.
A atitude conservadora dos bancos é um fator a ser considerado. Unsain destaca que, atualmente, as instituições financeiras são muito mais rigorosas que há 15 anos, com um controle mais apurado pelo Banco Central Europeu. “Não temos um sistema bancário sobrecarregado por caixas de poupança nem uma bolha de promotores superfinanciados, de fato, a construção é 70% menor do que naquela época”, explica.
Ele acredita que o mercado está muito mais equilibrado do que em 2008 e que, mesmo que o Banco de Espanha decida implementar medidas macroprudenciais para restringir o crédito, o efeito seria um esfriamento gradual, e não uma explosão repentina. Limitar o empréstimo em relação ao valor do imóvel ou à renda poderia interromper algumas operações pontuais, mas não eliminaria a pressão estrutural sobre os preços nas áreas mais tensionadas. “Nesse caso, o problema não é o crédito, mas a escassez de moradias”, ressalta.
Para aqueles que aguardam uma grande correção nos preços, Unsain envia um recado claro: “Pensar que os preços vão cair em zonas de alta demanda é ingênuo”. O que se pode esperar é uma estabilização ou ajustes localizados, principalmente em imóveis que precisam de reforma ou em mercados secundários com menor movimentação. “Em cidades como Madrid ou Barcelona, com oferta limitada e demanda internacional ativa, é mais provável que os preços continuem a crescer de forma moderada”, conclui.
Em Madrid, já estão em desenvolvimento projetos para a construção de mais de 350.000 novas habitações nos próximos anos. No entanto, diferentes estimativas indicam que seriam necessárias mais de 600.000 para equilibrar verdadeiramente o mercado. “Isso não é uma bolha inflacionada pela ganância, como em 2008. É um sistema que não está produzindo o suficiente e, enquanto isso não mudar, os preços continuarão sob pressão”, finaliza Unsain.
