A Lei de Habitação aprovada em 2023 e atualizada em 2025 surgiu com a intenção de equilibrar o mercado de aluguel, proteger os inquilinos e conter os preços nas áreas mais tensionadas. No entanto, a resposta do mercado tem sido, em muitos casos, oposta ao que se esperava. As regulamentações estaduais e as normativas das comunidades autônomas definiram regiões especialmente impactadas pela demanda, onde se impõem limites nos preços de aluguel baseados em índices oficiais de referência. Embora a medida vise evitar aumentos excessivos, na prática tem gerado consequências adversas para os arrendatários.
Eduardo Garbayo, CEO da Spotahome, destaca que ao estabelecer limites de preços e aumentar a insegurança jurídica, muitos proprietários estão optando por retirar seus imóveis do mercado de aluguel, o que diminui a oferta disponível. Consequentemente, os arrendadores tornaram-se mais seletivos, favorecendo perfis com maior capacidade econômica em detrimento de famílias com rendas mais baixas ou consideradas de maior risco.
Para analisar esta realidade, a Spotahome, plataforma líder em aluguel digital, realizou um estudo focado no perfil dos proprietários na Espanha, além de suas motivações e barreiras em alugar seus imóveis. O estudo revela que 40% dos proprietários têm mais de 60 anos e outro 40% está na faixa entre 46 e 60 anos, principalmente representando pessoas de meia e terceira idade. Dentre eles, 56% possuem uma propriedade para aluguel, enquanto 36% têm entre duas e quatro.
Quando questionados sobre o que os levaria a deixar de alugar suas propriedades, 44% mencionaram mudanças legislativas que reduzam drasticamente a rentabilidade ou a segurança jurídica. Além disso, as dificuldades contínuas com inquilinos, como impagos ou danos à propriedade, foram apontadas por 26%, seguidas pela preocupação com a rentabilidade que se tornaria muito baixa (11%). As principais preocupações dos proprietários incluem impagos (61%), ocupação ilegal (58%), danos à propriedade (57%) e mudanças na legislação (56%).
As propostas dos proprietários para aumentar a oferta de imóveis disponíveis incluem, em primeiro lugar, uma maior segurança jurídica, como processos de despejo mais rápidos em casos de impagos ou danos (64%). Em segundo lugar, mencionam a necessidade de incentivos fiscais para o aluguel (15%), e, por último, uma menor intervenção governamental nos preços (12%). Garbayo ressalta que a fragmentação da legislação gera insegurança tanto para inquilinos quanto para proprietários, e que é essencial alcançar maior clareza e uniformidade nas regras, além de aumentar a oferta no mercado.
Ao questionar os proprietários sobre o que acredita que influenciará mais os preços dos aluguéis no futuro próximo, 44% apontaram a oferta e a demanda, seguidos pela nova legislação e inflação (22% cada) e o crescimento dos imóveis turísticos (13%). Garbayo alerta para um desequilíbrio estrutural significativo no mercado, onde a alta demanda e a escassa oferta continuarão a pressionar os preços. Ele defende que a solução real é aumentar significativamente a oferta de imóveis para aluguel, algo que requer investimento, vontade política e incentivos fiscais.
Diante do cenário de incerteza, a Spotahome propõe soluções que tragam confiança e segurança tanto para proprietários quanto para inquilinos. A plataforma se destaca na Europa por verificar os imóveis com profissionais, oferecendo tours guiados e garantias de alugueis seguros, além de um programa que inclui a verificação de fraude e solvência dos inquilinos, assegurando que a renda será paga e que os depósitos serão devolvidos ao fim do contrato.
Essas medidas visam garantir um mercado de aluguel mais equilibrado, onde a segurança contratual se torne uma prioridade essencial para ambas as partes, proporcionando assim uma experiência mais confiável e transparente no atual panorama econômico e legislativo.
